Il Covid e l’immobiliare a Milano

Penthouse with view, Corso Garibaldi in Milan © Image courtesy: Dove Viaggi

Milano è certamente una delle città italiane che hanno maggiormente subito l’impatto dell’epidemia del coronavirus per i riflessi che questa ha avuto sull’economia. Ma dopo la fine del primo confinamento, gli indicatori di crescita economica italiana, aggiunti al sentimento popolare secondo cui la parte più profonda della crisi era esaurita, avevano generato un rinnovato interesse per l'acquisto di case e appartamenti a Milano. Quali sono le prospettive future, allora?

immobiliare 2Classic building in the center of Milan © Nikada for iStock

Prima della crisi del Covid, Milano si poneva come guida trainante della ripresa, soprattutto grazie allo stimolo per i nuovi investimenti dato da Expo, alla nascita di nuovi quartieri urbani e all'implementazione dei collegamenti. Pur non essendo la capitale d'Italia, Milano è da sempre leader del Paese, ed attira le aziende in cerca di una nuova sede nella Comunità Europea. Con Linate, Milano dispone di un city airport e di due altri aeroporti ben collegati (Malpensa e Orio al Serio), di un'ottima rete di superficie e di cinque linee metropolitane. Possiede anche alcune delle migliori Università con un forte spirito imprenditoriale e un’attitudine al business di sicuro appeal per gli investitori stranieri. Le idee e l'energia che si percepiscono a Milano sono eccitanti e contagiose.

immobiliare 2Left: The Villa of Santo Versace in Milan © dr - Right: The famous Villa Necchi Campiglio, in Milan

Milano, capitale della moda e del design, dell'arte, della cultura e del fermento creativo, con un clima relativamente gradevole e temperato, regala ai suoi abitanti e visitatori una grande facilità di vivere.

Prima del lockdown, una ricerca inglese poneva Milano al quinto posto fra le metropoli europee per estensione, fruibilità e qualità del verde urbano.

Inoltre, la città offre una vasta rete di attrazioni turistiche di fama mondiale, un’eccellente copertura sanitaria per tutti i residenti, una rete completa di negozi e centri commerciali, e una delle migliori e più ampie reti culturali di tutta l'Europa.

Il profilo degli acquirenti di immobili di Milano è composto da famiglie, professionisti o studenti italiani che cambiano residenza, ma anche da famiglie straniere provenienti da Paesi come Francia o Gran Bretagna. Si noti che gli stranieri sono molto attratti dal verde e cercano gli immobili spesso nelle vicinanze di parchi e giardini prossimi alle relative scuole internazionali.

immobiliare 2The classic colorful houses of the via Lincoln neighborhood in Milan © dr 4

Gli effetti del primo confinamento sul mercato immobiliare milanese

All’inizio della crisi del coronavirus, uno dei settori per cui si temevano le peggiori conseguenze economiche, insieme a quelli della ristorazione e del turismo, era quello immobiliare. Nei mesi del lockdown, marzo e aprile 2020, il mercato si è praticamente bloccato, la maggior parte delle transazioni portate a termine ha riguardato contratti che erano già stati firmati prima della pandemia e che normalmente tra rogiti e altri atti legali richiedono qualche mese per essere conclusi. In pochi mesi l'ingranaggio della Milano delle opportunità immobiliari sembrava essersi rotto, e gli effetti del Covid sul mercato sono diventati visibili: negozi vuoti, locali sfitti, esercizi commerciali che non coprono più le spese.

immobiliare 2Beautiful apartment overlooking the park in the Quadriletero della moda district © Image courtesy: Sotheby's

Ma la cosa che più colpisce è che subito dopo la fine del primo confinamento, a partire da aprile, il mercato ha ripreso con ritmo crescente, e le compravendite sono tornate quasi a livelli pre-crisi, anche se ovviamente il mercato aveva bisogno di un periodo più lungo per assorbire gli effetti dello stop (chiaramente gli immobili residenziali usati e situati in zone non centrali e poco servite erano diventati meno appetibili per chi voleva comprare a Milano).

Nonostante l’emergenza Covid, le vendite e gli acquisti di nuove costruzioni hanno tenuto bene al confronto dell’usato di fascia medio-bassa, che durante il periodo di confinamento ha evidenziato le sue problematicità.

Ma dopo il primo confinamento, Milano, città fra le più colpite dalle conseguenze sanitarie ed economiche causate dalla pandemia, era diventata un modello nazionale di come stava reagendo il mercato immobiliare. Interessante notare che, negli ultimi due anni, il prezzo medio all'interno del comune di Milano ha raggiunto il suo massimo nel mese di agosto 2020, con un valore di 4.765 € al metro quadro!

immobiliare 2 New construction houses in Milan © Image Courtesy: Triborgo Immobiliare

Perché rimanere ottimisti?

Il mercato immobiliare di Milano ha chiaramente subito una frenata per il 2020 e il numero di compravendite portate a termine nella prima metà del 2020 risulta in calo rispetto all’anno precedente (meno visite e meno trattative), ma gli esperti si sono dichiarati ottimisti, con stime di ripresa e di crescita già nel 2021.

Come dopo il primo confinamento, si può immaginare che l’immobiliare di prestigio (affacci su piazze o monumenti, immobili d’epoca, con affreschi, travi a vista e scalinate) attirerà sempre di più, e i prezzi al momento sembrano essere rimasti stabili.

immobiliare 2The new prestige buildings in Milan © Alessandro Dadone

Si era parlato molto, nei mesi dopo il primo confinamento, di come sarebbe cambiato il modo di abitare. E questo avrebbe avuto notevoli riflessi su un cambiamento epocale riguardante la scelta della casa e la rivoluzione degli ambienti. 

In effetti, il confinamento ha portato gli italiani a ragionare sulla loro vita e soprattutto sugli spazi in cui mangiare, dormire e lavorare. Di conseguenza, la ricerca degli immobili da acquistare o da affittare dopo il coronavirus punta alla necessità di trovare e creare spazi adatti allo smartworking sempre più diffuso fra gli italiani, che garantiscano privacy e anche il riparo da rumori esterni.

Poi, dopo aver trascorso due mesi chiuse in casa, si diceva che le persone avrebbero valutato, cercato e infine comprato case più ampie, luminose, con balconi, terrazzi e giardini, magari fuori dai centri città, nei sobborghi o perfino in campagna.

Seguono la richiesta di sistemi di sicurezza, la tecnologia all’avanguardia per le nuove costruzioni, e gli spazi dedicati al relax e al benessere, come fitness rooms.

immobiliare 2Penthouse with private pool, via Chieti in Milan © Immobiliare.it

C’è un forte interesse da parte dei compratori per immobili ubicati in zone semicentrali a ridosso dei prossimi collegamenti della metropolitana, oggi in sofferenza per i lavori di riqualificazione urbana, ma che potranno risultare un ottimo investimento in prospettiva futura, con la creazione di nuove belle zone residenziali.

Le stime per la fine dell’anno 2020 e le previsioni per il 2021 indicano una lieve diminuzione di prezzi e canoni: per il 2020 la diminuzione dei prezzi sarà pari a circa il 3%, mentre per i canoni sarà prossima al 4%. Nel 2021 i canoni di locazione registreranno un ulteriore calo del 4%, mentre i prezzi dovrebbero diminuire ulteriormente del 3% rispetto al 2020 (l’impatto della crisi sulle quotazioni delle zone periferiche sarà più incisivo). A partire dal 2022, i prezzi e i canoni delle zone centrali e semicentrali torneranno a crescere.

immobiliare 2Corso Como district in Milan. Before Dubai, Milan is in the top ten of prestigious properties © Milanoevents.it

A ottobre 2020, il prezzo medio degli immobili residenziali nel comune di Milano è stato di 5.740 €/m², ma varia a seconda delle zone. Nella zona Bisceglie, Baggio, Olmi, la media è di 2.358 €/m² e in quelle centrali tra 8.900 e 11.400 €/m² (con punte che raggiungono anche i 16.000 €/m²). Nella zona ‘centro’ di Milano gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media a 9.478 €/m² a ottobre 2020 con un aumento del 6,15% rispetto a ottobre 2019 (8.929 €/m²). Interessante vedere che, negli ultimi due anni il prezzo medio all'interno di questa zona ha raggiunto il suo massimo nel mese di maggio 2020, dopo il primo confinamento, con un valore di 9.661 €/m² (il mese in cui è stato richiesto il prezzo più basso per un immobile in vendita nel “centro” è stato luglio 2012 con una media di 5.895 €/m²).

La zona Garibaldi, Moscova, Porta Nuova, molto richiesta anch’essa, dimostra un aumento dello 0,72% rispetto a ottobre 2019 (8.631 €/m² - 8.693 €/m²) per gli immobili residenziali in vendita. Ma una delle zone che ha visto il più forte aumento dei prezzi per gli immobili residenziali in vendita, è la zona Arco della Pace, Arena, Pagano, passando da 7.752 €/m² dell’ottobre 2019 a 7.963 €/m² dello stesso mese del 2020, con un aumento del 2,72%. Con un picco di valore a 8.309 €/m² a luglio 2020.

immobiliare 2The famous buildings ‘Casa a tre cilindri’, via Gavirate in Milan © dr

Il mercato degli affitti in Italia è invece in calo molto forte. Tra marzo e settembre del 2020 l’offerta di case in affitto è aumentata del 14,2% nelle grandi città italiane, mentre la domanda è scesa del 13,2%. Il caso più notevole è quello di Milano, dove l’offerta di case in affitto è aumentata del 68,7% nello stesso periodo: ci sono moltissimi appartamenti da affittare e nessuno che voglia approfittarne.

Quindi, come si può notare, per ora non c'è stato il crollo che molti temevano, e la compravendita di case ha risentito della crisi solo temporaneamente e con prezzi delle case abbastanza stabili. Ma è ancora troppo presto per dire se il mercato immobiliare ha scampato la crisi. Bisognerà vedere come andrà l'economia nei prossimi mesi, dopo questa seconda ondata.

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The coronavirus crisis has hit Milan’s economy even harder than most cities in Italy. But with a general sense that the worst is behind us, there is renewed interest in property here.

Before the Covid-19 crisis, Milan benefitted from the new investment that followed the Expo, from the birth of new urban neighbourhoods and the subsequent development of transport infrastructure. Milan has always attracted businesses seeking to expand in Europe. Served by three airports, urban surface transport, five Underground lines, as well as world-class universities, Milan’s entrepreneurial spirit is highly appealing to foreign investors. A capital of fashion and design, of art, culture and creativity, with a vast array of shopping options, extensive urban green space, and a moderate climate to boot, the city offers an enviably high quality of life.

immobiliare 2The ‘Bosco Verticale’ in Milan, a complex of two residential ‘green’ towers designed by Boeri Studio © dr

Prospective buyers are Italian families, professionals and students. But there are also families from abroad, particularly France and the UK, who often send their children to one of several international schools here.

The effects of the first lockdown on Milan’s property market

At the beginning of the coronavirus crisis, it was feared that, along with tourism and the restaurant business, the real estate market would be devastated.

immobiliare 2Panoramic view of Milan in the evening © Courtesy image: Spotahome

During the lockdown of March and April 2020, the market was at a virtual standstill, with almost all transactions reflecting acquisitions made previously but still working through the bureaucratic process. As the city emerged from isolation, the effects were grimly evident: shuttered shops, empty squares, and businesses that could no longer cover costs.

Strikingly, though, the property market recovered quickly, nearly reaching pre-crisis rhythms in a few short months, though favouring new construction in well-connected central areas. In fact, average prices within the city reached a two-year high in August 2020, at 4765€ per square meter!

Reasons for optimism. Despite the evident slowdown, experts expect marked growth in 2021. Prestigious positions (on piazzas or facing monuments, historic properties with frescoes, exposed rafters and stairs) will be increasingly attractive, at prices that seem to be holding.

Much ink has been spilt pondering how Italians will live in their homes in the post-lockdown era. Many observers believe that people will now prefer larger homes with more light and space outside the city centre, perhaps even in the country. It is not surprising, then, that there is a new interest in spaces in the home for smart-working, but also for wellness and home fitness.

immobiliare 2A Classic building facade in the center of Milan, Porta Romana © dr

There is also strong interest in areas adjacent to planned Underground stops. These new residential spaces may not look very appealing now, but buyers recognise that they are excellent investments for the future.

The rental market in Italy is not faring so well. Between March and September 2020, the supply of rental homes rose 14.2% in Italy’s large cities, while demand dropped by 13.2%. Milan is the most shocking case, where over the same period supply spiked sharply by 68.7%: so many empty apartments that no one wants to rent.

immobiliare 2Elegant Penthouse Overlooking The Duomo © Courtesy image: Sotheby's International Realt

New home prices

Forecasts for 2021 indicate a fall in central rental prices of about 4% and in purchase prices of about 3%, this on top of similar drops in 2020. (The impact of the crisis will be felt more keenly in peripheral areas.)

It is expected that 2022 will be the year that we see prices and rents in central and semi-central areas beginning to rise again.

In October 2020 the average price of residential property in Milan was 5740€/m², with prices varying from area to area. As an example, in the city centre, the average price was 9478€/m², reflecting a 6.15% rise over the previous year, with its highest two-year average in May 2020, just after the end of the first lockdown, of 9661€/m².

In short, while Milan’s housing market has certainly been affected by the crisis, the crash that many feared has simply not occurred. That said, it is still too early to tell whether or not this situation will hold. We will need to wait and see how the economy weathers the storm of the second wave.

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